SENTENZE
CONDOMINIO |
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Azione di nullità del regolamento
contrattuale, Amministratore non legittimato a contraddire
Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2008, n. 12850
Il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di
produzione ed il momento del suo venire in essere come atto efficace, si configura, dal
punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente, cioè, pluralità di
parti e scopo comune, di tal che l'azione di nullità dello stesso non può che essere
proposta nei confronti di tutte le parti (condomini) in contraddittorio necessario tra
loro.
Il litisconsorzio necessario non sussiste, ovviamente tra tutti i condomini, da un lato, e
l'amministratore, dall'altro, ma solo tra i condomini, non essendo l'amministratore
affatto legittimato a contraddire. |
L'amministratore è legittimato ad
agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini anche senza il preventivo assenso
dell'assemblea
Cass. civ. Sez. II Sent.enza n. 24391 del 01/10/2008
Ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., , l'amministratore può
dare mandato all’avvocato di avviare un procedimento giurisdizionale d'urgenza anche
senza una specifica deliberazione assembleare, ma a condizione che lo stesso agisca per la
tutela delle parti comuni dell'edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure
cautelari. |
E' valida la convocazione per
l'assemblea condominiale consegnata informalmente al congiunto residente del condomino che
non vive nell'immobile
Cass. civ. sez. II, sentenza n. 8449 del 1/04/2008
"In materia di condominio degli edifici, per l'avviso di convocazione dell'
assemblea, obbligatorio per tutti i condomini ai fini della sua regolare costituzione, non
è previsto alcun obbligo di forma che il relativo invito a partecipare debba rivestire,
tanto che, secondo la giurisprudenza di questa Corte e la prevalente dottrina, la
comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio di libertà delle
forme, laddove queste non siano prescritte dalla legge o convenute dalle parti, ai sensi
degli artt. 1350 e 1352 c.c., ovvero, in materia di condominio, quando tale principio non
sia derogato dal regolamento che imponga particolari modalità di notifica, in mancanza
delle quali l'assemblea non può essere ritenuta regolarmente costituita;
qualora sia accertata, in sede di merito, l'esistenza di una prassi (correttamente intesa
come regolare ripetersi di comportamenti precedentemente accettati nello svolgimento di
analoghi rapporti) in base alla quale l'avviso di convocazione di assemblea condominiale,
destinato ad uno dei condomini non abitanti nell'edificio condominiale, viene consegnato
ad altro condomino, suo congiunto, tale prassi, contrariamente a quanto opinato dal
giudice di appello, non può ritenersi illegittima, in base al principio di diritto
enunciato sopra, con la conseguenza che l'avvenuta consegna dell'avviso di convocazione al
congiunto, deve ritenersi regolare essendo l'atto - recapitato in tal guisa e pervenuto
nella sfera di normale ed abituale conoscibilità del destinatario - idoneo a creare nello
stesso una situazione giuridica di oggettiva conoscibilità con l'uso della normale
diligenza, sua e del consegnatario designato, conforme alla clausola generale di buona
fede, che regola i rapporti giuridici intersoggettivi ed impedisce, rendendolo illegittimo
ed immeritevole di tutela, ogni abuso di diritto." |
Spese di manutenzione straordinaria
sostenute dall'amministratore, ratifica dell'assemblea
Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2008, n. 2864
In considerazione dei poteri sovrani di cui dispone l'assemblea in tema di gestione del
condominio, nulla si oppone, in linea di principio, a che la stessa possa procedere alla
ratifica di una spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione
straordinaria delle parti comuni, che consideri comunque utile, anche quando manchi il
requisito della indifferibilità e della urgenza. |
Regolamento di condominio, illegittime
le sanzioni che superano i 5 centesimi di euro (100L.)
Cassazione, sentenza del 21/04/2008 n 10329
La Cassazione con sentenza n. 10329 del 21/04/2008 ha ritenuto nuovamente nulla la
sanzione superiore a 5 centesimi di euro (100 L.) prevista dal regolamento condominiale.
(Art.70 disp.att. C.C.).
In questi termini, si era già espressa con la sentenza n. 948 del 1995: "Il
regolamento di condominio non può prevedere, per l'infrazione alle sue disposizioni,
sanzioni pecuniarie di importo superiore a lire cento" |
Delibera annullabile se
l'amministratore nega la documentazione al condomino prima dell'assemblea
Cass. civ., Sez. II, Sentenza 19 Maggio 2008 , n. 12650
La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo
adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti
all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità
delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in
quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di
formazione delle maggioranze assembleari.
In tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché
l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione
giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai
condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese,
della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che
l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà.
Nel caso di specie, ne consegue che erroneamente la sentenza impugnata ha affermato che
l'eventuale rifiuto dell'amministratore di consentire all'attuale ricorrente di estrarre
copia della documentazione contabile non avrebbe influito sulla validità della assemblea
di approvazione del bilancio. |
L'impugnazione della delibera può
avvenire sia con ricorso che con atto di citazione
Tribunale di Trani, Sez, Barletta, Sentenza 21/03/2008 , n. 89
La delibera dell'assemblea condominiale può essere impugnata indifferentemente con
ricorso o con atto di citazione e, in quest’ultima ipotesi, per verificare
l’impedimento della decadenza previsto dall’art. 1137 c.c. va presa in
considerazione soltanto la data della notifica dell’atto introduttivo del giudizio,
essendo ultronea a tal fine quella del successivo deposito del medesimo atto in
cancelleria, mediante l’iscrizione a ruolo della relativa causa
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Impugnazione delle delibere
condominiali, cessazione della materia del contendere
Tribunale Torino, Sez. III Civ., Sentenza del 19 luglio 2008, n. 4459
In tema di impugnazione delle delibere condominiali, la disposizione dell'art. 2377, ult.
comma, c.c., secondo cui l'annullamento della deliberazione assembleare non può avere
luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della
legge o dell'atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni,
ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condomini di
edifici, con la conseguenza che nel giudizio di impugnazione di una deliberazione
assembleare del condominio si verifica la "cessazione della materia del
contendere" quando risulti che l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata,
abbia validamente deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata. |
Legge Regionale, Previsione, in caso
di esercizio dell'attività di "bed & breakfast" in edificio condominiale,
della previa approvazione dell'assemblea di condominio
Corte costituzionale, sentenza n. 369 del 14/11/2008
LA CORTE COSTITUZIONALE, con sentenza del 14 novembre 2008 n 369, ha dichiarato
l'illegittimità costituzionale dell'art. 45, comma 4, della legge della Regione Lombardia
16 luglio 2007, n. 15 (Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo) il quale
presume che l'attività di Bed & Brekkfast nelle unità condominiali può essere
esercitata previa approvazione dell’assemblea condominiale.
Questa Corte ha più volte affermato che, nelle materie di competenza legislativa
regionale residuale o concorrente, la regolamentazione statale, in forza dell'art. 117,
secondo comma, lettera l) Cost., pone un limite diretto a evitare che la norma regionale
incida su un principio di ordinamento civile. Questa Corte ha altresì precisato che
l'esigenza di garantire l'uniformità nel territorio nazionale delle regole fondamentali
di diritto che, nell'ambito dell'ordinamento civile, disciplinano i rapporti giuridici fra
privati deve ritenersi una esplicazione del principio costituzionale di eguaglianza (da
ultimo sentenze n. 189, n. 95 e n. 24 del 2007).
Nel caso in esame, la specifica norma censurata incide direttamente sul rapporto
civilistico tra condomini e condominio. Essa, infatti, pur inserita in un contesto di
norme dettate a presidio di finalità turistiche, è destinata a regolamentare
l'interesse, tipicamente privatistico, del decoro e della quiete nel condominio.
A tal fine, la disposizione censurata disciplina la materia condominiale in modo difforme
e più severo rispetto a quanto disposto dal codice civile e, in particolare, dagli artt.
1135 e 1138. Tali norme sanciscono che l'assemblea dei condomini non ha altri poteri
rispetto a quelli fissati tassativamente dal codice e non può porre limitazioni alla
sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le predette limitazioni non siano
specificatamente accettate o nei singoli atti d'acquisto o mediante approvazione del
regolamento di condominio.
L'attinenza della norma alla materia condominiale determina, dunque, la lesione dell'art.
117, secondo comma, lettera l), Cost. |
Delibere in tema di ripartizione delle
spese: nulle o annullabili
Cass., Sezione II, sentenza del 24 luglio 2008 n. 20394
In tema di ripartizione delle spese, le delibere sono nulle se l'assemblea, esulando dalle
proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge, mentre sono annullabili
nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi con la conseguenza che la
delibera deve essere impugnata nel termine di cui all'art. 1137 u.c. del codice civile. |
Assemblea di condominio, Convocazione
del comproprietario pro indiviso di piani o porzioni di piano
Tribunale di Bari, Sezione III, sentenza 12 giugno 2008, n. 1515
In tema di assemblea di condominio, ai fini della valida costituzione, la norma dell'art.
1136, comma 6, c.c. secondo la quale l'invito alla riunione non richiede l'atto scritto o
altre particolari formalità, ma può essere eseguita con qualsiasi forma o modalità
idonea a portarlo a conoscenza del destinatario, implica che la valida convocazione di uno
dei comproprietari "pro indiviso" di piani o porzioni di piano può evincersi
anche dall'avviso dato all'altro comproprietario, nel caso che ricorrano circostanze
presuntive, affidate alla valutazione del giudice del merito, tali da far ritenere che il
secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione. |
Solo l'assemblea è unica depositaria
del potere discrezionale di decidere cosa sia conforme e cosa non sia conforme al decoro
architettonico
Tribunale Torino, Sez. 3 Civile, Sentenza del 09/01/2008, n. 167
Al tribunale è precluso ogni intervento, essendo l'assemblea l'unica depositaria del
potere discrezionale di decidere cosa sia conforme e cosa non sia conforme al decoro
architettonico, né potendosi il tribunale sostituire al riguardo, atteso che il giudizio
ex articolo 1137 del codice civile è confinato ai profili di strettissima legittimità e
non di merito delle vicende condominiali. (nella specie veniva contestata l'installazione
dei condizionatori) |
L’interpretazione della clausola
arbitrale, contenuta in un regolamento condominiale contrattuale
Cass., 30 ottobre 2007, n. 22841
In caso di dubbio sulla portata della previsione arbitrale, deve preferirsi
un'interpretazione restrittiva e, quindi, affermativa della giurisdizione ordinaria:
"osserva il condominio che la clausola arbitrale inserita nel regolamento, non può
avere la portata attribuitale dalla corte di merito, essendo palese che essa si riferisce
alle sole controversie che possano insorgere tra condomini e amministratore in relazione
alla interpretazione ed esecuzione "pratica" - come recita la norma - del
regolamento, riguardo al funzionamento o alla disciplina di uso dei beni comuni. Osserva
che nel processo di interpretazione della clausola compromissoria, nel dubbio deve essere
data una interpretazione restrittiva dell'ambito delle controversie devolute agli arbitri,
e indica come elemento significativo a tal fine innanzitutto il fatto che la clausola non
contenga mai un riferimento al condominio, ma solo ai condomini e all'amministratore;
rileva che proprio quelle modalità di nomina degli arbitri cui ha fatto riferimento la
corte d'appello depongono per una interpretazione restrittiva, perché la possibilità che
il ricorso al presidente del tribunale per la nomina del terzo arbitro avvenga su
iniziativa dell'amministratore o, in sua inerzia, di due condomini, significa che le parti
litiganti non possono che essere l'amministratore e i condomini."
(...)
"Premesso che, secondo l'insegnamento di questa corte, tenuto conto che il
deferimento di una controversia al giudizio degli arbitri comporta una deroga alla
giurisdizione ordinaria, in caso di dubbio in ordine all'interpretazione della portata
della clausola compromissoria, deve preferirsi un'interpretazione restrittiva di essa e
affermativa della giurisdizione statuale (cfr: Cass. 26.4.2005, n. 8575), si osserva che
nel caso di specie la stessa corte di merito ha riconosciuto che non rientrava certamente
nell'ambito della materia rimessa agli arbitri la domanda avanzata in via monitoria dal
condominio "involgendo unicamente conteggi sulla base di riparto di spese non
comportanti questioni di interpretazione del regolamento". |
Omessa redazione del verbale che
consacra la mancata riunione dell'assemblea
Trib. civ., sez. III, Bari, 22 ottobre 2007, n. 2384
L'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima
convocazione non impedisce, né rende invalida, l'assemblea in seconda convocazione.
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Delibera assembleare, studio medico,
maggiorazione di una certa percentuale sulle spese comuni
Trib. civ., sez. II, Bari, 26 settembre 2007, n. 2338
La delibera assembleare con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si decide di
derogare ai generali criteri di riparto sulle spese relative ai servizi comuni, quali:
manutenzione ascensore, energia elettrica, pulizia manutenzione scale e androne, ponendo a
carico del titolare di un immobile riservato a studio medico un aumento sul dovuto, è
affetta da nullità che può essere fatta valere anche dal condomino che abbia partecipato
all'assemblea. |
Verifica in breve tempo della regolare
costituzione dell'assemblea
Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1625
In tema di condominio, è congruamente e correttamente motivata la sentenza di merito che,
a causa dell'omessa verifica del quorum costitutivo, abbia annullato la delibera
condominiale di un condominio formato da più di cento partecipanti,
sull’osservazione che, avendo avuto la riunione inizio alle ore 14 e termine alle ore
14,15, era «contrario alla logica e al buon senso» che, in un lasso di tempo di soli
quindici minuti in un condominio, si fosse proceduto alla verifica della regolare
costituzione dell'assemblea e al controllo dei condomini presenti e di quelli
eventualmente provvisti di delega, nonchè allo svolgimento delle altre operazioni.
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